房价 客群 后劲 | 这次终于把视高说清楚了

作为小全全的死忠粉，你们一定都读过《传仁寿保利价格上万！！视高值不值这个价？》，今天小全全又要来摆视高了。

这一次，小全全花了10来天的时间，对仁寿视高板块做了详细的研究，上到领导班子，下到投资买家，所以这篇稿子字数超过4000字，阅读时间需要8分钟。8分钟换小全全的10来天，是不是很赚！！！

先说领导班子，后台有人爆料说视高镇镇长是正县级，和仁寿县县长同级，这意味着视高在行政序列中属于高配，未来必然是要升级的。

为此，小全全邀请到了“只说大事”的微信公众号“传达室”创始人友情解读了一把。事实上，公开报道几乎查不到视高镇相关领导信息，反倒是天府新区视高经济开发区管委会党工委书记赖刚出现频次较多，从排序分析最多副处级，顶多比正常配置高出半级。从惯例来看，一个市县中重要的区镇一把手通常都是高一级配置，所以，从行政级别上讲，视高的地位并为没有传闻中或者大家所期待的那么高。

既然如此，就要从市场找原因了。

第一，视高市场火了。不仅房价从年初的4000元/平米左右涨到了现在的超过7000元/平米，走量情况也是异常的好，投资性买家不断进入。

我们首先要问的是，人从哪里来？

先从现有楼盘来进行分析。视高现在的在售楼盘有几个：西蜀桦苑、上水云锦、绿韵学府城、绿景国际、家园佳居，跟踪分析这几个楼盘的客户构成后发现，客户构成伴随调控出现了明显的变化，大致可以分为4个阶段：

●限购政策前为第一阶段：2014年-2016年7月，此时的客群以本地自住客为主，投资客户占比约20%左右；

●限购政策刚出台的一段时间内：2016年10月-2016年12月，投资客户比重逐渐加大，约占到了50%；

●2017年1月-2017年5月，今年上半年成都以及全国各地限购政策密集出台，调控紧箍咒一紧再紧，此时投资客户占到了70%，已经以绝对优势成为视高的成交主力；

●保利拿地也成为一个关键性的节点，5月至今，投资客比重一直呈上涨态势，至今已经达到了80%，远远超出了自住客户购买。

以上是对需求的简要分析，而客户来源大成都范围内的投资客户占到了80%，区域购买的投资性倾向非常明显。

这仅仅是截止到目前视高的购买人群分析，但对于视高未来人群结构，必须把它放到大城南，甚至大成都的范围去观察。

▲视高区域位置分析图

一份更为详细的调查数据显示，视高的客户构成中包含有20%大城南外溢客群，以及45%的天府新区兴隆湖、秦皇寺区域产业客户外溢客群。

从视高位置分析图上可以看到，视高明显与城南的楼市热点板块和周边二级城市形成节点关系，以区域本身目前的供应和产品情况，短期内城市化的可能性较低，与城南热点板块形成正面竞争关系不太可能，正因为此，其大成都的客群来源主要是受价格和限购等因素挤压的外溢人群，更多地是承接作用。

另一方面，来自川东南等区域的置业人群因为距离、房价、购买资格，以及视高新的区域属性等多方面因素也已经开始考虑在视高、仁寿等地置业，视高“天府南大门”的地理位置优势将更加凸显，对北上置业的川东南地区人群的拦截作用也将非常明显。

事实上，新都、郫县、温江等近郊纳入主城区之后，7000元/平米以上的价格在这些区域也有不少选择，地理位置上也比视高距离主城核心要近得多，为何这么多买家舍近求远买入视高？是什么因素在促使他们做出这样的决定？会不会看走了眼？

第二个问题就来了，视高的潜力究竟有多大？

解决了人的来源问题，那么后劲有多足意味着区域的发展潜力大小，这就要从优质客群结构去进行分析了，这将决定未来视高的产品结构和房价水平。

1

区域产业及经济潜力

先看地缘客户，主要由视高周边原住民和视高经济开发区，以及大学城迁徙客群构成，占比约为25%左右；眉山仁寿沿线二级城市客群约为10%。从视高这一年来的客群变化已经可以分析出，地缘客户对现有价格的接受度已经到了最低水平，这就需要大成都外溢人群，天府新区产业人群，以及视高经济开发区的产业人群来弥补了。

天府新区仁寿视高区域规划面积有50.4平方公里，首期建设用地不到一半，为21平方公里，剩下的29.4平方公里作为后期开发用地。

视高经济开发区主要发展高端装备制造业和新一代电子信息产业，可查询到的数据显示，入驻企业132户，已投产86户，规模以上企业41户。将这一数据转换到楼市视角，有数据研究预计，视高经济区的建设会带来每年0.5-1万人由农村转入城市，每年新增1-3万城市人口，预计至2017年经济区人口达12万人。

预计在5-10年内，视高经济与城市建设将实现跳跃性发展，容纳10-20万人口。从长期来看，可能为区域带来大量潜在的商业、住宅消费人群。

▲视高城市人口将逐渐大幅增长

值得一提的是，经济开发区之外，教育产业也是视高区域的主要支撑，很少有人知道视高有大学城的规划。

目前已经确定的有四川科技职业学院天府校区、成都信息工程大学天府校区、四川通用航空职业学院、四川武警警官学院4大高校，其中前两所学校已经投入使用。

预计至2019年，仅科技职业学院将为区域带来1.6万消费人群，信息工程大学预计学生消费人群为1.2万人次，以此推测，4所大学的消费人群将接近8万人，加上四川师范大学附属中学等品牌中学，视高大学城也将迅速成为吸纳城市新增居住及消费人群重点区域。

▲视高大学城规划

再来看视高经济开发区的经济产能。

截止2017年其固定资产投资规模预计达110亿元，园区销售收入达500亿元。

视高经济开发区建设后，园区为财政带来的入库税金收入持续高水平增长，基本维持于20%以上的年增长率，预计2017年达到12亿元。在小城市，尤其是镇级城市中处于相当高的水平。视高经济开发区建设初期固定资产投入及园区销售收入均呈现较快增长，这预示着区域市场对房价的承受能力正在逐步提高。

▲视高经济开发区入库税金走势

2

天府新区外溢产业人群

另一方面，视高已经不再只是仁寿的视高。

从地理位置看，视高对于天府新区的产业人群具有不可忽视的分流能力，研究视高的消费潜力，就必然绕不开天府新区的产业人群。大多数人对天府新区的产业发展还停留在对兴隆湖科学城区域的建设进度和招商引资上，然而，就在7月2日，成都市召开的国家中心城市产业发展大会的召开，布局在天府新区成都直管区的3大产业功能区也被正式披露。

3大功能区分别为鹿溪智谷科技创新和高技术产业服务功能区、天府中心总部经济功能区、天府中心国际会展功能区：

▲视高及天府新区产业关系图

鹿溪智谷科技创新和高技术产业服务功能区

沿50公里鹿溪河两侧布局，重点发展鹿溪智谷核心区、兴隆湖周边片区和紫光小镇共计33平方公里区域，也就是说，科学城区域也被囊括在这一产业区当中。

官方信息显示，7个校院地协同创新项目已经确认被引进，包括中科院成都研究中心、清华四川能源互联网研究院、北大光华管理学院成都分院、四川大学天府创新研发中心、电子科技大学天府数智谷创新基地、斯坦福天府研究院以及同济大学创业谷西部基地。

此外，落户企业还包括诺基亚全球技术中心、亚信网络安全产业技术研究院、航天科工微电子系统研究院、北航西部国际创新港、航天科工工业大数据应用技术国家工程实验室、中科曙光先进微处理器技术国家工程实验室等多家龙头企业、机构。

天府中心总部经济功能区

面积约3.9平方公里，将紧盯与“总部经济”有关的产业项目。目前，该区域已建成中铁卓越中心，正在建设中冶西南总部、中建西南总部、中交建西南总部等项目。

天府中心国际会展功能区

总面积约2.6平方公里，以中国西部国际博览城为主要依托，正大力引进国际认证展会项目，国内外高质量展览项目，酒店、餐饮、文化娱乐企业，国内外知名会展企业以及会展业配套专业服务机构到该区域落户。 

官方数据显示，截至目前，天府新区已聚集各类创新创业人才约1.4万人，有院士、国家“千人计划”、省“千人计划”、“成都人才计划”专家等高层次人才120多人。从天府新区的产业布局来看，上述三个功能区为这些创新创业人才的主要工作地点。

联想到成都市的人才引进计划，天府新区已经吸纳了大量的高净值科技人才，因他们而衍生出来的居住需求都会被天府新区及区域周边楼市所消化，作为承接地的视高是必然的选择区域之一。

3

交通助力承接天府新区人群

置业人群的主动外溢，除了限购限贷、房价等被动因素外，需要让人产生主动外流的意愿，这一意愿的产生动力就来源于基础配套设施的完善程度，交通是首要条件。

▲视高与天府新区交通关系图

如图所示，成自泸高速、红星路南延线、天府大道延长线、站华路延长线未来将穿过天府新区直管区，直通视高，天府大道南延线直接与天府仁寿大道相连，30分钟车程即可在直管区与视高经济开发区自由切换。同时，规划显示，未来地铁1号线也将直达视高，视高与天府新区直管区的距离大大缩短。

在周边的道路布局中，视高距离双流国际机场32公里、成都第二机场25公里、成都第二绕城高速10公里、成都平原经济区环线高速5公里，视高已然被纳入了大成都快速交通经济带范围。

此外，视高经济开发区距离黑龙滩长岛旅游度假区16公里，以及已经签约的新加坡仁恒国际文化生态城、法国勒芒文化体育园等重大文旅项目不仅将为区域带来大量消费人口，也会成为区域重要的文旅产业配套，未来高大上的居住环境值得想象。

小全全还了解到，传闻中保利过万的单价并非空穴来风，高经济承受能力人群对居住环境也有相应的要求，以视高现有的开发产品现状自然是不能匹配的。

随着保利等品牌房企的进驻，价格水涨船高的同时，居住形态能否与物业价值相匹配，这是视高需要面对的第三个问题。

视高开发现状：区域为新兴外延投资板块，城市化外延热点开发板块，目前城南天府新区唯一的不限购热点开发板块，小开发商为主导，高层产品主力面积段在90-110㎡，高层单价4500-5500㎡，由此导致视高整体开发较为低端，高品质物业缺乏。

后续供应状况：据小全全了解，保利在视高的两个项目，104.98亩住兼商用地和81亩商住用地均会采用高低配的产品形态，分别为高层+洋房和高层+叠拼；处于天府大道另一侧的四川泛华仁远置业也将产品规划为叠拼+洋房+商业，后续供应产品的提档升级已经非常明显，直接向成都主城区主力改善产品靠拢。

对比主城区的资源，视高也具有一定的优势。周边两湖一山风景区、帽顶山生态绿地、柴桑河湿地公园几乎将视高包围起来，使区域楼盘天生具备引水入园打造水景社区或山地自然景观社区的优势。

▲视高生态资源配套图

公开资料显示，视高总投资12.6亿元的柴桑河、泉龙河河体整治项目已经动工建设，新增水体面积39.9万平方米、河岸生态绿地83万平方米，成为高标准规划打造的园区“绿肺”。

据悉，柴桑河将与城市综合体相融合，打造融亲水性、休闲性和商业性为一体的湿地公园，还将利用山地特征打造集登山、攀岩、露营、野战、拓展训练、山地自行车道、摩天轮为一体的帽顶山生态林地公园。

加上区域供地限容，后续开发楼盘均以低密为主，居住环境绝不亚于主城区及城南品质楼盘，相对价格优势却更加突出。从时间距离上计算，天府新区产业人群外溢就更是在情理之中了。如此一来，视高的火热和后劲都有了依据可循。

你可能还喜欢

©版权声明

本文属地产全说原创

任何媒体、网站或个人未经授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发布/发表